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空置房可以“拒交物业费”?法院判业主败诉,2022起一律按“新规”交

2022-03-10 11:46
文章附图


众所周知,在物业公司根据物业合同已经履行了义务的情况下,业主拒交物业费是不合法的。物业多次催缴,业主仍然拒交,这种情况下,物业公司有权利起诉业主。而诉诸法律的结果往往是,业主败诉,按时缴纳拖欠的物业费。

不过现实中还存在另外一种情况,业主拒交物业费并非对物业公司服务不满意,而是以“房屋空置”、“未住人”、“未享受到任何物业的服务”等为由拒绝缴纳物业费。尤其是最近几年,持有“空置房应该全部停收物业费”观点的人,也越来越多。此外,网络上围绕“空置房到底该不该交物业费”的争论,更是屡见不鲜。

过去,在物业和业主矛盾没那么激化的时候,大家几乎一边倒地觉得“空置房也应该交物业费”,理由是物业作为服务型企业,干的是脏活累活,不容易。但是最近几年,伴随着物业的臭名昭著,尤其是媒体屡屡报道物业不作为、乱收费、欺凌业主等行为后,越来越多的人认为“空置房全部停收物业费”是理所当然的。

不仅如此,最近几年,一些专家和民间绝大多数舆论更是大肆呼吁“全面取消物业”。虽然央媒出面公平公正地指出:物业确实需要改进,不过在未找到完美替代品之前,物业有存在的价值和必要,但是业主们却一直“耿耿于怀”,对物业的态度更是“人人喊打”。

空置房可以“拒交物业费”?法院判业主败诉:空置房也必须全额缴纳物业费

空置房真的可以“拒交物业费”吗?对此,我们通过一个真实的判决来给出答案。去年底,21世纪财经频道报道了一个真实案例:湖南省平江县杨某在2017年购买了一套商品房,并在开发商按约交房时就办理了收房手续,且与物业公司签订了物业服务协议。不过收房后的5年里,李某一直以“房屋未装修,空置未住人”为由拒绝交物业费。物业公司无奈,于2022年1月,将李某起诉到法院,要求其支付全额物业费,以及近千元的违约金。

这起案例就是典型的,业主以“房屋空置为由拒交物业费”。不过这个理由却未得到法院的支持。这起案件最终的判决结果是:物业胜诉,业主败诉,判决李某支付2017年至2021年12月31日期间的物业费。法院给出的理由是:交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。按照相关法律法规,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

确定了:2022起,一律按“新规”这样交

事实上,对于“空置房该不该收物业费”,2022正在实施的《民法典》第944条规定也给出了确定的答案:物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

简单来说就是,物业按照《物业合同》履行了自己的义务,提供了服务,即使服务不到位,业主不满意,但也要按时足额交物业费。有人可能会说,物业的服务业主不满意,或者未达标,凭什么要求业主必须交物业费?对此,我们想说,这是两码事。按照物业新规,业主对物业服务不满意,可以在达到一定条件后(应当有2/3的业主共同参与表决,且同意的人数超过50%),选择更换物业,但倘若物业是在合约期限内正常服务,不管房屋是否空置,业主都应该交物业费。

原因很简单,物业服务具有公众性,它的价值在于在满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升,最终体现在对业主个体的服务价值。物业公司的人员确实没有入户服务,但是物业服务构成中的保安、保洁、绿化、巡逻、电梯维护、消防检查等服务均涉及整个小区的公区部分,这些服务业主入不入住其实都已经享受到了。举个通俗易懂的例子,公交车是否发车,是按照时间规定,而不是车上是否坐满了乘客,即使车上空无一人,但是按照规定,公交车仍然要正常发车运转。公交车集团,也不会因为公交车司机空载而不给其发工资。

到此,对于“空置房到底该不该停收物业费”问题的答案也彻底清楚了,2022起,空置房交物业费,也一律按照新规“这样”交:不得以房屋空置,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。且业主需足额且按时交纳物业费。合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。换句话说,物业公司有权利采取法律手段起诉业主,达到“强制催收物业费”的目的。

另外,网络上很多人说,空置房业主可以和物业协商只交80%,或者70%,更有甚者表示可以只交50%,对此我们想说,从未有哪条规定有明文规定。业主可能真正做到了少交物业费,但这只是个例,也不能作为参考。按照法律法规规定,空置房也要全额缴纳物业费,一分也不能少。

值得一提的是,业内专业人士,对于“空置房全部停收物业费”的建议也是极其不赞同的。住建部原副部长仇保兴曾经就说过,物业费在多套房者的持房成本中,虽然比例并不高,但是也是一种“持房负担”,有利于抑制投资炒房。以广州市100平米的房子计算,建筑面积5万平方米及以下住宅小区,一级收费等级为4.5元-6.2元/月/平方米,按照最高标准,一年需要缴纳7440元物业费。对于普通家庭而言,这不是一笔小数目。

单看一套房子,大家可能觉得没什么效果,纵观全局,我们就会发现,空置房收取物业费其实在抑制投资炒房方面还是有很大作用的。根据西南财大的数据,当前时期,我国城镇地区的住房空置率高达22.4%,商品房空置率超过26%,其中三四线城市的空置情况比一二线要严重。三四线城市的空置率可能超过了30%。按照央行的数据,2020年末,城镇地区拥有4.3亿户家庭,户均拥有1.5套住房计算,全国有1.44亿套空置房,按照套均90平米计算,空置房总面积或高达129.6亿平米。按照每平米物业费2元计算,全国空置房每年需要缴纳的物业费就高达3110.4亿元。

所以物业费能够在一定程度上增加投资客的持房成本,从而达到抑制投资炒作房产的目的。一言概之,在“空置税”尚未出台之前,对“空置房征收物业费”,有利于楼市调控。

最后,我们想谈一谈绝大多数人都迫切关心的,物业不作为,业主非常憋屈又不愿意交物业费的情况。现实中这种情况并非个例,尤其是最近几年,物业行业大规模发展,叠加行业相关规范不完善,物业从业人员素质偏低,物业和业主之间的矛盾进一步加深。

为了帮助大家更好地维护自身的合法权益,在此,我们想提醒大家两点:第一,2022物业新规下,业主享有3大权益:1、业主对物业公司的各项费用的收支有绝对知情权和监督权;2、业主对物业拥有“解聘权”:不满意,有权决定其去留;3、赋予业主部分收益权:公共区域的收益应当归全体业主所有。也就是说,大家在遭遇物业不公平对待时,要学会拿起法律的武器,来维护自身的合法权益,而不是一味地“忍气吞声”,默默承受;

第二,2021年8月31日,住建部会同8个部门宣布,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转,违法违规行为得到有效的遏制,监管制度不断的健全,监管信息系统基本建立等。而“3年房地产整治行动”中就包括“物业服务中的违法违规行为”。换句话说,未来3年在大力整治下,物业行业的各种乱象会基本得到改善。


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