空置房可以“拒交物业费”？法院判业主败诉，2022起一律按“新规”交

众所周知，在物业公司根据物业合同已经履行了义务的情况下，业主拒交物业费是不合法的。物业多次催缴，业主仍然拒交，这种情况下，物业公司有权利起诉业主。而诉诸法律的结果往往是，业主败诉，按时缴纳拖欠的物业费。

不过现实中还存在另外一种情况，业主拒交物业费并非对物业公司服务不满意，而是以“房屋空置”、“未住人”、“未享受到任何物业的服务”等为由拒绝缴纳物业费。尤其是最近几年，持有“空置房应该全部停收物业费”观点的人，也越来越多。此外，网络上围绕“空置房到底该不该交物业费”的争论，更是屡见不鲜。

过去，在物业和业主矛盾没那么激化的时候，大家几乎一边倒地觉得“空置房也应该交物业费”，理由是物业作为服务型企业，干的是脏活累活，不容易。但是最近几年，伴随着物业的臭名昭著，尤其是媒体屡屡报道物业不作为、乱收费、欺凌业主等行为后，越来越多的人认为“空置房全部停收物业费”是理所当然的。

不仅如此，最近几年，一些专家和民间绝大多数舆论更是大肆呼吁“全面取消物业”。虽然央媒出面公平公正地指出：物业确实需要改进，不过在未找到完美替代品之前，物业有存在的价值和必要，但是业主们却一直“耿耿于怀”，对物业的态度更是“人人喊打”。

空置房可以“拒交物业费”？法院判业主败诉：空置房也必须全额缴纳物业费

空置房真的可以“拒交物业费”吗？对此，我们通过一个真实的判决来给出答案。去年底，21世纪财经频道报道了一个真实案例：湖南省平江县杨某在2017年购买了一套商品房，并在开发商按约交房时就办理了收房手续，且与物业公司签订了物业服务协议。不过收房后的5年里，李某一直以“房屋未装修，空置未住人”为由拒绝交物业费。物业公司无奈，于2022年1月，将李某起诉到法院，要求其支付全额物业费，以及近千元的违约金。

这起案例就是典型的，业主以“房屋空置为由拒交物业费”。不过这个理由却未得到法院的支持。这起案件最终的判决结果是：物业胜诉，业主败诉，判决李某支付2017年至2021年12月31日期间的物业费。法院给出的理由是：交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。按照相关法律法规，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

确定了：2022起，一律按“新规”这样交

事实上，对于“空置房该不该收物业费”，2022正在实施的《民法典》第944条规定也给出了确定的答案：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

简单来说就是，物业按照《物业合同》履行了自己的义务，提供了服务，即使服务不到位，业主不满意，但也要按时足额交物业费。有人可能会说，物业的服务业主不满意，或者未达标，凭什么要求业主必须交物业费？对此，我们想说，这是两码事。按照物业新规，业主对物业服务不满意，可以在达到一定条件后（应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%），选择更换物业，但倘若物业是在合约期限内正常服务，不管房屋是否空置，业主都应该交物业费。

原因很简单，物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业公司的人员确实没有入户服务，但是物业服务构成中的保安、保洁、绿化、巡逻、电梯维护、消防检查等服务均涉及整个小区的公区部分，这些服务业主入不入住其实都已经享受到了。举个通俗易懂的例子，公交车是否发车，是按照时间规定，而不是车上是否坐满了乘客，即使车上空无一人，但是按照规定，公交车仍然要正常发车运转。公交车集团，也不会因为公交车司机空载而不给其发工资。

到此，对于“空置房到底该不该停收物业费”问题的答案也彻底清楚了，2022起，空置房交物业费，也一律按照新规“这样”交：不得以房屋空置，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。且业主需足额且按时交纳物业费。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。换句话说，物业公司有权利采取法律手段起诉业主，达到“强制催收物业费”的目的。

另外，网络上很多人说，空置房业主可以和物业协商只交80%，或者70%，更有甚者表示可以只交50%，对此我们想说，从未有哪条规定有明文规定。业主可能真正做到了少交物业费，但这只是个例，也不能作为参考。按照法律法规规定，空置房也要全额缴纳物业费，一分也不能少。

值得一提的是，业内专业人士，对于“空置房全部停收物业费”的建议也是极其不赞同的。住建部原副部长仇保兴曾经就说过，物业费在多套房者的持房成本中，虽然比例并不高，但是也是一种“持房负担”，有利于抑制投资炒房。以广州市100平米的房子计算，建筑面积5万平方米及以下住宅小区，一级收费等级为4.5元-6.2元/月/平方米，按照最高标准，一年需要缴纳7440元物业费。对于普通家庭而言，这不是一笔小数目。

单看一套房子，大家可能觉得没什么效果，纵观全局，我们就会发现，空置房收取物业费其实在抑制投资炒房方面还是有很大作用的。根据西南财大的数据，当前时期，我国城镇地区的住房空置率高达22.4%，商品房空置率超过26%，其中三四线城市的空置情况比一二线要严重。三四线城市的空置率可能超过了30%。按照央行的数据，2020年末，城镇地区拥有4.3亿户家庭，户均拥有1.5套住房计算，全国有1.44亿套空置房，按照套均90平米计算，空置房总面积或高达129.6亿平米。按照每平米物业费2元计算，全国空置房每年需要缴纳的物业费就高达3110.4亿元。

所以物业费能够在一定程度上增加投资客的持房成本，从而达到抑制投资炒作房产的目的。一言概之，在“空置税”尚未出台之前，对“空置房征收物业费”，有利于楼市调控。

最后，我们想谈一谈绝大多数人都迫切关心的，物业不作为，业主非常憋屈又不愿意交物业费的情况。现实中这种情况并非个例，尤其是最近几年，物业行业大规模发展，叠加行业相关规范不完善，物业从业人员素质偏低，物业和业主之间的矛盾进一步加深。

为了帮助大家更好地维护自身的合法权益，在此，我们想提醒大家两点：第一，2022物业新规下，业主享有3大权益：1、业主对物业公司的各项费用的收支有绝对知情权和监督权；2、业主对物业拥有“解聘权”：不满意，有权决定其去留；3、赋予业主部分收益权：公共区域的收益应当归全体业主所有。也就是说，大家在遭遇物业不公平对待时，要学会拿起法律的武器，来维护自身的合法权益，而不是一味地“忍气吞声”，默默承受；

第二，2021年8月31日，住建部会同8个部门宣布，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效的遏制，监管制度不断的健全，监管信息系统基本建立等。而“3年房地产整治行动”中就包括“物业服务中的违法违规行为”。换句话说，未来3年在大力整治下，物业行业的各种乱象会基本得到改善。